PERGUNTAS E RESPOSTAS INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS

1. Com essa crise, devo comprar imóveis ou espero a crise passar?

Estou prestes a comprar um apartamento, mas com essa crise fique um pouco desanimada. É melhor deixá-la passar ou não há problemas em financiar agora?

Resposta: Agora não é uma boa hora de fechar negócio. Em momentos de crise como este, não é possível prever como será afetado o emprego e a renda da pessoa. Por isso, não é o momento de se comprometer com um financiamento de longo prazo.

Além disso, os bancos estão aumentando os juros. Assim, se a situação melhorar daqui a dois ou três meses, ainda assim você terá que arcar com os custos de ter contratado um financiamento com uma condição pior.

Para se ter uma idéia, até cerca de dois meses atrás era possível financiar um imóvel pagando TR + 9% ao mês. Agora, segundo Miguel Ribeiro de Oliveira, da Anefac, já existem bancos cobrando TR + 13,5% ao mês (cerca de 15% ao ano).

Assim, se o financiamento fosse de R$ 100 mil em 20 anos, o total pago nesta última condição seria de R$ 299.455,20, um valor 29% superior ao total de R$ 232.017,60 resultantes da condição anterior (TR + 9% a.a).

A renda necessária para fazer este financiamento também teria que ser muito maior. Para o financiamento com TR +9% ao ano, a renda a ser comprovada era de R$ 3.867. Nas novas condições, a renda mensal salta para R$ 4.990.



2. Preciso comprar um apartamento agora. Escolho juros pré ou pós fixados?

Vou me casar e preciso comprar um apartamento agora. O que faço, já que os analistas estão aconselhando a esperar? Seria melhor financiar a juros pós ou prefixados?

Resposta: O conselho realmente é aguardar, para quem pode esperar. Como seu caso é outro, ou seja, você tem que comprar o imóvel logo, então o melhor a fazer é contratar rapidamente o financiamento.

O motivo é que os bancos estão mais avessos à concessão de crédito e pode ser que, até que a situação se estabilize, fique ainda mais caro contratar financiamento. Miguel Ribeiro de Oliveira, da Anefac, lembra que cada aumento de ponto percentual na taxa de juros representa um acréscimo de cerca de 7% no valor do financiamento.

A sugestão de executivo financeiro é que se opte pelos juros prefixados, mas a diferença entre o pós-fixado deve ser próxima, de cerca de um ponto percentual. Assim, se o pós-fixado for de 10% + TR (cerca de 11,5% ao ano) e oferecerem um prefixado de 13% + TR (cerca de 14,5% ao ano), recuse, pois a diferença estará grande demais.


3. Qual é a melhor forma de amortização: SAC ou Tabela Price?

Pretendo fazer um financiamento imobiliário. Qual é a melhor forma de amortização? Pelo Sistema SAC ou Tabela Price (parcelas fixas), pelo período de 120 meses?

Resposta: Quando se necessita de financiamento, o melhor a fazer é sempre optar pelo prazo mais curto possível, para pagar menos juros. Nos financiamentos imobiliários, paga-se juros sobre o saldo devedor. Por isso, quanto mais amortização, menos o comprador desembolsa com juros.

Os sistemas SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Sacre (Sistema de Amortização Crescente) são preferíveis à Tabela Price, porque representam uma economiza de cerca de 10%, em média.

A vantagem da Tabela Price é que a parcela inicial é normalmente bem menor do que pelos demais sistemas de amortização. No entanto, pelo SAC ou Sacre, apesar de as parcelas serem maiores no começo, há uma amortização maior da dívida, o que leva a uma economia significativa no final.

Vamos a um exemplo:
Financiamento de R$ 100 mil pelo prazo de 240 meses, com juros de 9% ao ano mais TR.

Pela Tabela price, as prestações são fixas em R$ 966,00 e o total pago será de R$ 232.017,60.

Pelo SAC, a prestação inicial é de R$ 1.167,60, portanto, 17% maior do que a prestação da tabela price. Em compensação, a prestação final será de R$ 539,37 e o total pago no financiamento será de R$ 215.232,73, um valor 7,8% menor do que o financiamento pela Tabela Price.

Ou seja, se o comprador puder suportar o pagamento de uma prestação maior no início, será mais vantajoso para ele.

4. Deixo dinheiro aplicado no banco ou compro um imóvel?

Deixo dinheiro aplicado no banco ou compro um imóvel? Tenho um capital em torno de R$ 200.000,00.

Resposta: A não ser que seja uma pechincha, os analistas consultados não aconselham a compra de imóvel para investir.
Segundo Miguel Ribeiro de Oliveira, da Anefac, um imóvel bem alugado está rendendo cerca de 0,8% ao mês, rendimento que pode ser facilmente alcançado e até mesmo ultrapassado por um investimento em renda fixa.
Além disso, o imóvel tem pouca liquidez (facilidade de virar dinheiro vivo) e custos altos de manutenção, como impostos e condomínio.

5. Que riscos corro ao comprar um imóvel na planta?

Que riscos corro diante da crise financeira ao comprar novo imóvel, na planta?

Resposta: Apesar de os imóveis na planta serem cerca de 30% mais baratos que os já construídos, o risco também é muito maior. O maior risco que se corre, neste caso, é o de a construtora falir ou não entregar o imóvel. Portanto, a saúde financeira da empresa deve ser bem avaliada.

Para construir, as empresas têm de ter dinheiro e uma das fontes de captação das construtoras estava sendo a Bolsa de Valores. Com a crise, essa fonte de financiamento ficou mais difícil. Para se ter uma idéia, o grupo das construtoras foi um dos que mais sofreram com a desvalorização das Bolsas de Valores. Algumas empresas chegaram a perder de 70% a 90% do seu valor.

Além disso, os bancos no exterior não estão concedendo financiamento e os bancos no Brasil estão dificultando o acesso ao crédito. Ou seja, é essencial observar a saúde financeira das empresas antes de investir em um imóvel na planta. O comprador também tem que observar se tem condições de pagar as parcelas semestrais, anuais e de entrega das chaves.

6. É melhor comprar imóvel novo ou usado?

Resposta: Nos dois casos há vantagens e desvantagens. O imóvel novo tem a seu favor uma valorização maior e normalmente atende as exigências atuais como grandes áreas de lazer, garagens, etc.

O imóvel usado, além de normalmente ser cerca de 20% mais barato, costuma ter áreas úteis bem maiores e não implica gastos extras com mobília e decoração, que no caso dos imóveis novos pode representar um grande gasto adicional. Financiar um imóvel usado normalmente também é mais trabalhoso do que obter financiamento para um imóvel novo

7. Financiei com correção pelo IGM-P. O risco é grande?

Estou comprando uma casa financiando 54% dela. A correção das parcelas será pelo IGP-M. Isto é problema? Existe a chance do IGP-M disparar e chegar a patamares impagáveis?

Resposta: A previsão dos analistas consultados é de que a crise financeira derrube o preço das commodities, o que já vem acontecendo, e com isso o IGP-M não deva dar grandes saltos, como ocorrido no início do ano.

O analista Miguel Ribeiro de Oliveira acredita que no médio prazo o IGP-M deva ficar entre 4% e 6% ao ano. Mas as previsões, sempre é válido lembrar, são apenas previsões, e não é possível prever o futuro.


8. Quero vender uma casa: devo esperar?

Estou terminando a construção de uma casa que fiz para vender. Com essa crise, o que devo fazer? Os financiamentos vão continuar? Devo baixar o preço e me ver livre ou espero?

Resposta: O momento não é bom nem para vender nem para comprar, pois ninguém sabe direito como esta crise irá afetar a todos. Os financiamentos imobiliários devem continuar, mas tendem a ser mais seletivos. Na opinião do executivo da Anefac, Miguel Ribeiro de Oliveira, se receber uma boa oferta, aceite, mas não se desgaste para vender. A dica é esperar um pouco para ver como a crise se desenrola.

9. O que é melhor: renda fixa ou imóvel rural?

Gostaria de saber se na atual conjuntura, é mais negócio investir em um imóvel rural, em busca de sustentabilidade ou segurar o dinheiro em CDB aguardando uma possível estabilidade financeira.

Resposta: A não ser que se trate de uma pechincha, os analistas aconselham a deixar o dinheiro aplicado num banco de primeira linha. A compra de um imóvel rural tem muitos custos e a valorização depende muito da localização e da finalidade da compra. Normalmente, é bem mais difícil vender um imóvel rural do que um urbano.

10. O que é mais vantajoso: consórcio ou financiamento?

O que é mais vantajoso na hora de comprar a casa própria: consórcio ou financiamento?

Resposta: Do ponto de vista financeiro, consórcio é melhor porque o custo é mais baixo em média, 15%. A desvantagem do consórcio é que a pessoa tem que esperar ser sorteada e, enquanto isso, precisa pagar aluguel. Com o financiamento, isso não ocorre.

Para se ter uma idéia da diferença dos valores, vamos considerar um financiamento de R$ 100 mil reais pelo prazo de 10 anos, a uma taxa de TR + 12% ao ano pelo sistema SAC de amortização. A primeira prestação irá custar R$ 1.834,57 e a última, R$ 938,02. O total pago será de R$ 170.408,74.

Se optasse pelo consórcio, a uma taxa de 19% mais correção pelo INCC (em média 4,5% ao ano), a primeira prestação custaria R$ 991,76 e a última, R$ 1.473,71, totalizando um valor de R$ 146.229,73. Ou seja, se optasse pelo consórcio, o comprador economizaria R$ 46.229,43, ou 14,22%.



11. Tiro o dinheiro do fundo de ações para investir em imóvel?

Tenho cerca de R$ 25 mil em fundos de ações. Tenho também um consórcio de imóvel. Devo resgatar e quitar algumas parcelas antes que perca todo o valor aplicado?

Resposta: "Não, de jeito nenhum". As palavras enfáticas são do professor de finanças Alcides Leite, da Trevisan Escola de Negócios. Para ele, não é o momento de sair do fundo de ações. Conselho idêntico ao do executivo Miguel Ribeiro de Oliveira, da Anefac. "Se ela sair agora do fundo de ações não recupera mais as perdas". Só deve retirar o dinheiro se estiver inadimplente com o consórcio.


12. Tiro o dinheiro da poupança e abato a dívida da casa própria?

Comprei um apartamento e o saldo previsto para pagamento na entrega da obra é corrigido pelo IGP-M e pelo índice de variação de materiais de construção. Tenho uma reserva na poupança. Será que não seria mais prudente retirar o dinheiro da poupança e quitar parte da dívida para evitar um aumento acentuado do saldo devedor?

Resposta: Com crise ou sem crise, essa é sempre uma medida prudente. A poupança rende TR + 6% e os juros do financiamento corrigido pelo índice de inflação sempre se mostram superiores ao rendimento da poupança. Por isso, o conselho do professor de finanças Alcides Leite, da Trevisan Escola de Negócios e do executivo Miguel Ribeiro de Oliveira, da Anefac, é que liquide parte do saldo devedor para diminuir sua dívida

13. Diante da crise devo vender ou alugar um imóvel?

Neste momento o que é mais interessante: vender um imóvel ou alugá-lo? Estou insegura diante da crise financeira.

Resposta: Para o professor de finanças da Trevisan Escola de Negócios Alcides Leite, se a oferta de compra for boa, é mais interessante financeiramente vender e colocar estes recursos na renda fixa. No entanto, a dica só vale se a pessoa for disciplinada, porque se for para vender e torrar todo o dinheiro, é melhor manter o imóvel e alugar.

Para o professor, a crise tende a desvalorizar os imóveis e o aluguel implica uma série de riscos e gastos para o proprietário. Mas tudo depende do imóvel, da região. Há regiões muito bem localizadas em que um imóvel vale ouro e, claro, nesse caso, vale a pena manter o imóvel e alugar.

Por Sophia Camargo (23/out/08) – Fonte UOL