OS DOIS LADOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Na hora de adquirir bens, consumidores e vendedores devem estar atentos ao contrato de compra e venda. No caso de imóveis, as questões são ainda mais complexas. Tal é a complexidade, que o desembargador James Alberto Siano compara esse processo ao casamento. As colocações de Siano ocorreram durante palestra no Sindicato da Habitação (Secovi/SP), proferida durante evento realizado (05, maio) pelo Programa Qualificação Essencial (PQE).

Ao comparar compra de imóvel com casamento, Siano justifica: “É inevitável traçar um paralelo entre as duas situações. No começo, há o período de sedução e conquista, depois surgem as obrigações e condutas”.

Segundo o palestrante, a melhor forma de precaver-se de eventuais transtornos futuros é providenciar um bom alicerce. “Enquanto o casamento se alicerça com amor e respeito, um compromisso de compra e venda deve ser consolidado com um bom documento”, aconselha.

A fim de elaborar adequadamente o contrato de compra e venda de imóvel, Siano explica que o mesmo deve ser analisado não com os olhos de um profissional, mas com a visão de um leigo, interpretado segundo os princípios da boa-fé e equidade.

Para tanto, o desembargador aponta alguns itens como fundamentais na interpretação de um contrato de compra e venda. Entre eles, a intenção das partes e os motivos da contratação. As dúvidas, diz Siano, serão interpretadas em desfavor do estipulante (o vendedor), da maneira menos onerosa ao devedor.

O desembargador recomenda também que as cláusulas sejam interpretadas de forma harmônica - e não isoladamente, e explica: “Se um contrato for seguido de outro, modificado pelo posterior, presume-se alterado, e havendo conflito entre as duas cláusulas, a contradição prejudicará o redator (a parte do negócio que é responsável pela redação do contrato). Entre a cláusula padrão e a acrescida, prevalecerá a posterior; e no contrato de adesão, a dúvida beneficiará ao aderente (artigo 423 do Código Civil).

Mas, ainda que ambas as partes tenham sido cautelosas, o risco de que problemas venham à tona ainda existe. Para estes casos, o Tribunal de Justiça de São Paulo adotou três súmulas. Em sua apresentação, o desembargador Siano explicou cada uma delas, conforme a seguir.

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ocorrer de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.