Os juros cobrados por cada banco podem gerar uma diferença grande no valor final de uma compra feita a prazo. E no financiamento de imóveis, como o objeto do empréstimo tem um alto valor, escolher o banco com melhor custo pode gerar economias de mais de 90 mil reais.
Existem diferentes modalidades de financiamentos imobiliários hoje. Os financiamentos feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) costumam ter taxas mais baixas, já que são regulados pelo governo e utilizam recursos da poupança e do FGTS. A modalidade contempla apenas imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados.
Acima desse valor, o financiamento só pode ser feito fora do SFH, e as taxas de juros podem ser mais altas.
Além disso, os juros podem ser cobrados de duas maneiras: as linhas pré-fixadas têm juros acordados no ato da contratação e permanecem as mesmas até o fim do financiamento; e as linhas pós-fixadas têm uma taxa de juro prefixada e corrigida pela variação da Taxa Referencial (TR), que será tanto maior quanto maior for a taxa básica de juros (Selic) no Brasil.
As condições também variam de acordo com o relacionamento do cliente com o banco. É por isso que, mesmo que a Caixa costume cobrar os menores juros, dependendo do caso o cliente pode conseguir taxas mais baratas em outros bancos.
Como o imóvel funciona como uma garantia para o banco, o crédito imobiliário é uma das linhas de crédito mais em conta do Brasil. Mas, ainda assim vale a pena comparar, já que as taxas podem variar bastante, com juros oscilando entre 6,91% ao ano até 16,45% ao ano.
Veja nas tabelas a seguir as taxas de juros médias cobradas pelos grandes bancos no financiamento imobiliário em cada tipo de contrato. Os dados são referentes ao mês de janeiro e foram passados pelas próprias instituições financeiras ao Banco Central:
Dentro do SFH, com taxa de juros pré-fixada:
Instituição Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%)
Citibank 0,64 8,00
Santander 0,78 9,76
Banco do Brasil 0,97 12,28
Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013
Dentro do SFH, com taxa de juros corrigida pela TR (pós-fixada):
Instituição Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%)
Banco do Brasil 0,56 6,91
Caixa Econômica Federal 0,60 7,46
Bradesco 0,68 8,47
Santander 0,68 8,50
HSBC 0,68 8,58
Itaú Unibanco 0,86 10,76
Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013
Fora do SFH, com taxa de juros pré-fixada:
Instituição Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%)
Citibank 0,67 8,37
HSBC 1,22 15,62
Santander 1,26 16,23
Banco do Brasil 1,27 16,32
Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013
Fora do SFH, com taxa de juros corrigida pela TR (pós-fixada):
Instituição Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%)
Santander 0,69 8,63
Bradesco 0,71 8,85
Caixa 1,28 16,45
Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013
Juros não são tudo
A comparação dos juros pode funcionar como uma primeira análise sobre quais bancos têm custos de financiamento mais caro ou mais barato.
Mas, muitos outros custos são envolvidos em um financiamento imobiliário e os juros podem ser negociados de acordo com o relacionamento que o cliente tem com o banco e com o seu perfil de crédito.
A melhor forma de comparar os custos é observar o Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba todas as despesas com o financiamento que vão além do valor efetivamente pago pelo imóvel.
O CET inclui os juros, os seguros habitacionais (MIP e o DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos e a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF).
Apenas os custos dos seguros habitacionais, por exemplo, podem facilmente superar o montante de 100 mil reais ao final do prazo, além de variar mais de 135 mil reais entre diferentes instituições financeiras.
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