TER CONHECIMENTO DE CONTRATOS FAZ DIFERENÇA NA HORA DA COMPRA

Ter conhecimento da diferença entre a promessa e o contrato de compra e venda de imóveis é fundamental para o sucesso da transação

Quem está pensando em comprar imóvel pela primeira vez nem sempre sabe as diferenças entre os tipos de contratos envolvidos na transação. Conhecer a distinção entre esses documentos é essencial para o sucesso no fechamento do negócio. Além disso, evita transtornos que podem significar prejuízos financeiros.

Especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, Roberto Cardoso explica que a aquisição de um imóvel, habitualmente, é realizada inicialmente pela pactuação de um contrato particular. “Sendo tal instrumento, normalmente, o contrato de promessa de compra e venda ou o contrato de compra e venda”, diz.

Mas na prática, quando o objeto do documento é a aquisição de um imóvel, esses contratos não têm diferença, apesar de distintos do ponto de vista jurídico, segundo Roberto Cardoso. “Em seu conceito doutrinário, a promessa de compra e venda é um contrato preliminar, anterior, por meio do qual se promete celebrar um contrato definitivo”, acrescenta.

No entanto, como dessa forma cabiam somente deveres ao comprador, se o vendedor não realizasse o contrato definitivo e não entregasse o imóvel, restava ao primeiro somente a possibilidade de requerer indenização. “Com a Lei 6.766, de 1979, a promessa de compra e venda tornou-se uma relação obrigacional que permite ao promissário comprador buscar o recebimento do bem imóvel, independentemente da assinatura do contrato definitivo.”

Também especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados, Marcello Vieira de Mello diz que a promessa tem caráter irretratável e irrevogável, ou seja, as partes não podem voltar atrás no negócio realizado. “Mas, ao contrário do contato de compra e venda, a promessa pode ser feita por meio de simples documento particular.”

Moradora do Bairro São Pedro, em Contagem, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, há 10 anos a assistente-financeira Nicéia Maria Dias Mendes comprou o apartamento onde mora, ciente dos tipos de documentos envolvidos na negociação. “É muito importante saber diferenciar a documentação, porque se está adquirindo um bem de raiz. Isso nos ajuda para que, futuramente, estejamos resguardados contra possíveis transtornos.”

PARA SE RESGUARDAR

A compra e venda de imóvel pode até ser formalizada na escritura, mas o vendedor mantém, por meio de uma cláusula no contrato, a garantia de que o acordado no papel

No momento da aquisição de um imóvel, a forma como vai ser realizado o contrato depende de algumas condições específicas da negociação. No caso em que o objeto do negócio é um imóvel pronto – seja novo ou usado – e a condição de pagamento é à vista, celebra-se de pronto a escritura de compra e venda do imóvel, como reforça Marcello de Mello, sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados .

Segundo ele, se o comprador deseja pagar o valor parcelado, dando apenas um sinal, ou quando vai buscar um financiamento ou liberação do FGTS, não é aconselhável ao vendedor transferir o imóvel de imediato. “Razão pela qual as partes normalmente assinam uma promessa de compra e venda.”

O advogado acrescenta que a promessa é também muito utilizada na aquisição de imóvel na planta, “tendo em vista que ainda não há, no momento em que o contrato é assinado, uma unidade imobiliária a ser transferida”.

Há, ainda, casos em que a compra e venda é formalizada por meio da escritura, mas o vendedor mantém uma garantia de que o preço total será pago. “Como uma hipoteca do bem ou uma cláusula resolutiva, que, basicamente, dispõe que, se o pagamento não for feito, o contrato é rescindido e o imóvel volta para o vendedor.”

Afim de assegurar que as obrigações das partes serão cumpridas e de não dar margem para transtornos, Roberto Cardoso, sócio do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, diz que é importante que conste as características do imóvel. “Devidamente comprovado com um laudo de vistoria – de preferência com fotos internas e externas do imóvel – anexo ao contrato ou em forma de cláusula contratual”, aconselha.

CUIDADOS 

Apesar de esse cuidado ser tomado normalmente em locações, utilizar esse artifício em contratos de venda é recomendável. “Isso porque, caso futuramente haja litígio sobre o imóvel, haverá meios de provar as exatas condições aparentes em que o bem foi negociado e vendido, ou seja, que o adquirente teve ciência do bem que estava adquirindo”, justifica Roberto Cardoso.

Já quando o objeto da aquisição é um imóvel em construção ou a construir, os cuidados e as providências devem ser ainda maiores. “Isso porque, além de a documentação não ser de um imóvel pronto – não haverá um registro específico para cada unidade até que o empreendimento seja concluído –, as especificações e as características físicas também não são, obviamente, passíveis de vistoria.”

Assim, em se tratando de imóveis em construção, a análise do contrato deve vir acompanhada da verificação de toda a documentação do empreendimento e de sua incorporação imobiliária. “Nela, estará registrada em cartório toda a documentação que regerá a responsabilidade jurídica da construtora e do incorporador, inclusive se esses dois papéis serão realizados ou não pela mesma pessoa ou empresa, bem como o memorial descritivo do empreendimento”, conta Roberto Cardoso.

Três perguntas para...

Ricardo Mendes

Superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG)

Qual é a diferença entre a promessa de compra e venda e o contrato de aquisição de imóveis?

A promessa é um instrumento preliminar, que tem por objetivo a conclusão de um contrato principal e definitivo. Já o contrato deve representar efetivo acréscimo patrimonial para o contratante. Tratando-se as transações imobiliárias de valor econômico relevante, poderão as partes necessitar de uma contratação preliminar. Seria essa a real importância da promessa de compra e venda.

Em relação à corretagem do imóvel, quais as obrigações e direitos do comprador e do vendedor?

A corretagem imobiliária é atividade privativa do profissional corretor de imóveis com inscrição junto ao Creci. Optando pela assessoria de um profissional do mercado, surge, para aquele que celebrou com o corretor contrato específico, a obrigação de pagar pelos honorários ajustados, seja ele o vendedor ou o comprador. No que tange a direitos, dúvidas não restam de que, elegendo a intermediação de um corretor de imóveis, este restará corresponsável por qualquer dano que causar às partes em razão de sua omissão ou negligência.

Qual é a responsabilidade do corretor de imóveis para garantir segurança na negociação?

Importante destacar que, entre as atribuições do corretor de imóveis não está a de elaborar o instrumento contratual. Tal atividade é privativa dos advogados. Por força do que dispõe o Código Civil Brasileiro, a principal obrigação do corretor de imóveis consiste em prestar às partes todas as informações acerca do negócio, notadamente a existência de eventuais pendências cadastrais ou documentais.